부동산 자녀에게 팔 수 있을까? 가족간 부동산 거래시 증여세 줄이는 방법

많은 분들이 한번은 생각했을 주제로 생각됩니다.

자녀들을 위해 그동안 많이 벌어왔을 부모님을 생각하면 많이 안타까운 생각도 들면서 어떻게하면 자녀에게 부동산을 넘길지 고민이 되는 부분입니다.

부동산을 자녀에게 팔 수 있을까? 가족간 부동산 거래시 증여세는 얼마일까요?

궁금해지는 질문입니다.

부동산 거래는 당사자간 재산권을 넘기는 것이기 때문에 이를 약속하고 상대방은 그에 따른 금액을 지급함으로써 부동산 거래가 성립됩니다. 부모 자녀간 부모 자식간에도 재산권 이전이 가능하고 대금을 받기로 하면 거래가 가능할까요?

우리나라 세법은 부모가 자녀나 배우자에게 재산을 양도하면 이를 받은 자녀나 배우자는 증여받은 것으로 추정하게 됩니다.

 

즉 증여 받은 것이 아니라 실제로 돈을 지불하고 매매했음을 증명해야 매매로 성립되지만 증명하지 못하면 통상 증여로 간주되어 증여세를 납세해야 합니다.

증여세 부과 기준

앞서 언급한대로 부모, 자녀간 매매시 실제 돈이 오고가고 사고 팔고 한 거래내역이 있어야 합니다. 그 입증자료를 통해 매매거래로 간주하게 되는데요.

하지만 한가지 문제가 있습니다. 부모가 증여를 한다고 하더라도 자녀가 부동산 가치만큼 자금출처에 대한 소명을 하지 못한다면 증여로 간주하게 됩니다.

이는 증여세를 과세하게 되는 것입니다.

부동산을 싸게 팔 수 있을까? 가족간 부동산 거래 주의점

 

부모, 자녀간 부동산 거래시 가장 주의 해야할 점은 거래되는 시가로 매도, 매수 했는지 여부를 판가름합니다.

예를들어 시가 11억인 아파트를 자녀에게 5억에 팔려고 합니다. 앞서 언급한대로 시가가 11억인데 싸게 5억에 팔려고 하는 속셈인데요. 자녀는 시가보다 싸게 사게 되며 이로 6억의 순수 차익을 얻습니다.

이럴 경우를 대비해 세법에서는 특수관계자간 매매거래를 할 때 시가보다 일정 범위를 넘어서 저가로 양도하게 되면 양수자에게 증여세를 과세하게 됩니다.

즉, 시가보다 싸게 판다면 증여받은 자녀가 증여세를 납세하게 되는데요. 세법에서 증여세 허용 수준은 자녀에게 실제 판 금액과 시가와의 차이가 30% 또는 3억원 중 적은 금액을 넘는다면 증여로 간주하게 되는 것입니다.

시가란? 시장 가격을 의미합니다. 실제 부동산 시장에서 거래되는 가격을 의미합니다.

세법에서 시가는 의미가 다른데 세법에서 시가는 재산 자체의 거래 가액이나 감정 가액이 없다면 유사한 재산의 가액을 시가로 추정합니다.

아파트의 경우 동일 단지 내 전용면적의 차이가 5% 차이 이내 기준 시가(공동주택가격)의 차이가 5% 차이 이내인 경우를 비슷한 재산으로 간주합니다.

때문에 앞서 사례와 같이 가족간 거래에서 11억짜리를 5억에 매도했다면 11억의 30%, 즉 3.억원과 3억원 중 적은 금액인 3억원을 초과했기 때문에 증여세가 과세됩니다. 

이때 시세차익인 6억원에 대해 과세되는게 아닌  6억에서 3억원을 뺀 3억원에 대해서 과세됩니다.

 

증여세 줄이는 방법

이런 이유로 가족간 부동산 거래시 자녀가 증여세를 납세하지 않기 위해서는 시가 10억 원 이하인 부동산은 시가 70%보다 높은 가액으로 거래를 해야하고 시가 10억원을 초과하는 부동산은 3억원보다 덜 싸게 팔아야 합니다. 

자녀에게 부동산을 싸게 넘긴 부모는 양도가액이 적어지고 양도차익도 줄어들게 됩니다.

이 방법으로 부모가 내야 할 양도세가 줄어들게 됩니다. 때문에 타인에게 파는 것보다 자녀에게 싸게 매도하면 부모 본인의 양도소득세까지 줄어드는 절세 효과가가 있습니다. 

세법상 특수관계자에게 저가로 양도해 양도세를 줄이는 것은 부당거래로 인정되어 거래한 가격대로 양도세를 부과하게 되어 있습니다.

시가와 거래 차액이 시가의 5%와 3억원 중 적은 금액 이상이면 양도가액을 실제 거래한 가액이 아닌 시가를 대상으로 양도세를 부과하게 됩니다.

따라서 위 예시와 같이 시가보다 싸게 판다면 부모는 양도소득세가 줄어들 수 있으나 세법상 시가인 11억원에 대한 양도세를 납부하게 되니 주의해야 합니다.

부모가 자녀에게 부동산을 매매할때는 자녀의 자금이 출처가 소명 간으한지, 부동산 매매의 시가를 모두 확인해서 증여세를 고려해 거래해야 합니다.

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